Vendere immobile – Immobiliare Tante Case

Vendere casa è un passo importante nel corso della propria vita perché è sinonimo di cambiamento. Il percorso per raggiungerlo può essere lungo e complesso quando non si conoscono a fondo le strade giuste da intraprendere.

Cosa Offriamo

Analisi delle esigenze

Sulla base della nostra esperienza abbiamo analizzato le esigenze per cui si vende la propria abitazione e siamo arrivati alla conclusione che sono principalmente tre:

Cambio casa: avviene nella maggior parte dei casi perchè si decide di passare a una tipologia diversa. Con la nascita di un figlio ad esempio avrai la necessità di una casa più grande.
Proprietà di una seconda casa: spesso accade di ricevere in eredità una seconda casa che probabilmente non utilizzerai mai o di avere effettuato l’acquisto di una casa al mare che non vivi più come avevi progettato inizialmente e che ora si rivela solo un costo tra tasse, bollette e IMU.
Esigenze economiche: magari hai bisogno di liquidità da poter investire in altro o può accadere che stai riscontrando difficoltà nel pagamento delle rate mensili del mutuo. In questo caso è fondamentale agire il prima possibile nella vendita di casa prima che venga pignorata dalla banca e successivamente vada all’asta.

Questa fase è fondamentale per individuare con precisione la strategia migliore per raggiungere il risultato.

Valutazione immobiliare

Molto spesso si trovano sul mercato case messe in vendita da molto tempo.
Questo accade perchè la casa è stata messa sul mercato al prezzo che si desidera realizzare senza una preventiva valutazione o con una valutazione ritenuta valida solo perchè più vicina alle proprie aspettative.
Perché non sempre è possibile vendere al prezzo che si desidera?
Perché è fondamentale tener conto di quelle che sono le leggi dettate dal mercato.
E’ importante capire che una corretta valutazione fa la differenza tra METTERE IN VENDITA E VENDERE.
La stima più corretta è quella che si basa sul maggior numero di dati, ovvero sul maggior numero di compravendite avvenute nel corso degli ultimi mesi e sulle abitazioni attualmente in vendita in quel momento e in quella determinata zona.
Nella maggior parte dei casi, la valutazione sintetica–comparativa è a forbice: da un valore minimo a uno massimo.
In base alle tue esigenze valuterai se è opportuno partire dal valore più alto per massimizzare il profitto, o nel caso in cui dovessi avere urgenza di vendere, partire da un prezzo che si avvicina il più possibile al valore minimo che ti è stato indicato.

Documentazione

Abbiamo visto insieme che decidere di vendere casa è un processo che può richiedere del tempo, ma una volta presa questa decisione, il desiderio è sempre quello di vendere subito.

Ed è proprio in questa fase che si rischia di farsi prendere dalla fretta tralasciando l’importanza di avere già pronti tutti i documenti necessari per vendere casa.

Procedere in fase preventiva ti permette di sottoscrivere in assoluta tranquillità un preliminare di vendita e garantire in fase precontrattuale l’acquirente anche fornendogli i documenti che gli verranno richiesti dalla banca in caso di mutuo e dal notaio per la stipula del rogito ed eviterai problemi successivi di inadempimento con il rischio di dover restituire il doppio della caparra ricevuta o peggio ancora di risarcire il maggior danno subito dal promissario acquirente.

Per questo è importante conoscere l’importanza di alcuni dei documenti necessari per vendere casa:

Atto di provenienza è il documento che attesta la titolarità giuridica sull’immobile in capo ad un soggetto, persona fisica o giuridica e viene richiesto dalla banca nel caso in cui l’acquirente chiede un mutuo e dal notaio per stipulare il rogito.
Atto di mutuo nel caso in cui vendi una casa che hai comprato con mutuo è importante perchè in fase precontrattuale l’acquirente deve essere informato sull’esistenza dell’ipoteca e sull’importo residuo di mutuo che sarà estinto al momento del rogito notarile.
Planimetria catastale è il disegno tecnico di una unità immobiliare registrata in Catasto da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni suddivisione e destinazione dei locali, dati metrici e altre informazioni. La planimetria catastale viene anche allegata all’atto di vendita e deve essere corrispondente con lo stato dei luoghi. Nel caso in cui l’acquirente richiede un mutuo è una delle prime verifiche che viene fatta dal tecnico della banca. La conformità della planimetria catastale allo stato di fatto non significa automaticamente che l’immobile sia anche conforme alle norme edilizie e urbanistiche.
Visura catastale è un documento rilasciato dalla banca dati telematica dell’Agenzia del Territorio (Catasto) e contiene le informazioni tecniche di un fabbricato o di un terreno registrate nell’archivio del Catasto e gli estremi dei proprietari. I dati devono essere allineati anche con indicazione delle quote di proprietà e del codice fiscale dei proprietari.
Visura ipotecaria è un’attività di ricerca che permette di determinare se un soggetto, persona fisica o persona giuridica, risulta intestatario di beni immobili attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e/o contro tale soggetto, oltre che di identificare la presenza di eventuali gravami sugli stessi beni immobili.
APE ovvero Attestato di Prestazione Energetica (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. È uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici. E’ obbligatorio indicarlo nella pubblicità per evitare sanzioni al proprietario e deve essere allegato al rogito.
Certificato di agibilità è un documento fondamentale per la regolarità edilizia di un immobile. Costituisce un’attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati. Negli ultimi anni è stato sostituito dalla SCIA di agibilità redatta da un tecnico abilitato. Viene richiesto dalle banche in caso di richiesta di mutuo da parte dell’acquirente a dal notaio per il rogito notarile.

È importante sapere che questi costituiscono solo una parte della documentazione necessaria per vendere casa e che esserne in possesso o aver acquistato da poco non significa che è superfluo fare tutte le verifiche prima di vendere casa.

In altre parole prima di mettere in pubblicità la tua abitazione dovresti rispondere a queste due semplici domande: posso vendere la mia casa? Sono sicuro che la documentazione è in regola?

Dopo aver analizzato le tue esigenze, aver valutato la tua casa e aver esaminato la documentazione, passiamo ora all’aspetto pubblicitario. Oggi la pubblicità sui portali immobiliari e sul web nella maggior parte dei casi è determinante ai fini della vendita. È importante evidenziare che la media è di 2 vendite ogni 10 annunci pubblicati! Inserire l’annuncio di una casa in vendita non è sufficiente ma bisogna considerare che si andrà in concorrenza con tanti altri immobili simili al nostro.

Gli strumenti usati per pubblicizzare un immobile sono:

Internet: le ricerche di casa si fanno principalmente sul web nei siti immobiliari e nei portali. I più utilizzati qui a Vasto sono Immobiliare.it, Idealista.it, Casa.it, Wikicasa.it, Subito.it
Canali Social: la crescita dell’utilizzo di app quali Facebook e Instagram permette di dare ampia visibilità agli immobili e di poterli sponsorizzare per raggiungere il target di cliente selezionato.
Mailing: è uno strumento ancora molto utilizzato che permette di pubblicizzare l’immobile con i clienti inseriti in banca dati che sono stati preventivamente qualificati e dei quali si conosce con precisione il tipo di casa che cercano e il budget a loro disposizione.
Volantini: da poter distribuire nelle attività commerciali con un grande afflusso di clienti
Cartello sull’abitazione: è una attività a basso costo non sempre consigliabile. Dipende molto dalle caratteristiche della casa.

Consulenza vendita

APPUNTAMENTO DI VENDITA
La visita della casa con il potenziale acquirente è un momento fondamentale per costruire la vendita.

PROPOSTA DI ACQUISTO
È una dichiarazione fatta dall’acquirente per iscritto su un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare con indicazione di prezzo e tempistiche ed è accompagnata dal deposito di una somma valida come caparra in caso di accettazione. La somma, di solito versata tramite assegno, resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta di acquisto e, in caso di rifiuto, viene restituita al proponente che è libero di riformularla in termini diversi. La durata consigliata per una proposta di acquisto è tra i 7 e i 15 giorni. In questo periodo potrai decidere se accettarla o rifiutarla. Dal momento in cui la proposta viene accettata e notificata all’acquirente il contratto è concluso ed entrambi le parti saranno vincolate al rispetto di quanto indicato nella proposta stessa.

CONTRATTO PRELIMINARE
In caso di proposta di acquisto accettata le parti possono decidere di sottoscrivere una scrittura riproduttiva dell’accordo già raggiunto aggiungendo eventuali accordi accessori non indicati nella proposta. Questa scrittura è diversa dal preliminare di vendita in quanto ha già alla base un contratto concluso tra le parti.